Баннер
Баннер

Вход для членов ПРО РОО



Рекомендуемые материалы
Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми на I квартал 2017 года Печать
Аналитика - Рынок жилой недвижимости Пермского края
28.04.2017 00:00

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми
по состоянию на  I квартал 2017 года

По состоянию на конец I квартала 2017 года средняя цена на рынке многоквартирного жилья составила 48 785 рублей за квадратный метр. Средняя цена на вторичном рынке составляет 48 252 рублей за кв. м, средняя цена на рынке нового строительства 50 248 рублей за кв. м.

 

В качестве источника информации для обзора использовались данные ПМЛС, выборка после обработки по вторичному рынку по состоянию на конец I квартал составила 1 571 предложение, выборка по первичному рынку составила 572 предложения. Соотношение количества предложений на первичном и вторичном рынке сместилось в сторону предложений на вторичном рынке и составляет 27% к 73%.

На конец IV квартала 2016 года на рынке были представлены 1 440 объектов на вторичном рынке и 734 объекта на первичном рынке, таким образом, на первичном рынке жилой недвижимости наблюдается снижение количества объектов, а на вторичном рост.

Динамика цен на первичном и вторичном рынке представлена на следующем графике:

график 1 

 

Текущая ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми
по состоянию на I квартал 2017 года

В I квартале 2017  года средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми составила 48 252 рубля за кв. м, что на 0,3% (или 124 руб. за кв. м) меньше чем в IV квартале 2016  года. Совокупный объем предложения, на конец периода анализа, составил 1 571 штука[1].

Изменения средних цен предложения за I квартал 2017   года

В таблице №1 представлена динамика изменения цен в разрезе административных районов города. По всем районам города, за исключением Дзержинского и Мотовилихинского, наблюдается снижение цен. Наибольшее снижение цен, как в абсолютном, так и в относительном значении зафиксировано в Ленинском районе города Перми. 

Таблица 1

Район

Дзерж.

Индус.

Киров.

Ленин.

Мотов.

Орджон.

Свердл.

Цена по состоянию на I квартал 2017 года

52 648

50 475

42 517

60 295

50 318

38 150

51 750

Изменение цены по отношению
к
IV кварталу в %

0,2%

-2,9%

-0,6%

-5,5%

0,9%

-2,4%

-1,0%

Изменение цены по отношению
к
IV кварталу в руб. за кв. м

92

-1 484

-246

-3 495

448

-932

-533

 

В таблице №2 представлена динамика изменения цен в разрезе размера предлагаемых к продаже квартир. Рост цен наблюдается только в сегменте 2-комнатных квартир. Существенное снижение по 4+-комнатным квартирам связано со значительно меньшим размером выборки по таким квартирам и большей волатильностью данного показателя. 

Таблица 2

Количество комнат

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Цена по состоянию на I квартал 2017 года

51 743

47 204

45 755

45 867

Изменение цены по отношению к IV кварталу в %

-0,6%

0,9%

-0,9%

-3,0%

Изменение цены по отношению к IV кварталу в руб. за кв. м

-313

412

-414

-1 398

 

В таблице №3 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе административных районов и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м: 

Таблица 3

Район

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Дзержинский

56 004

52 470

49 887

49 499

52 648

Индустриальный

54 468

50 575

46 299

52 273

50 475

Кировский

45 675

41 108

40 633

40 183

42 517

Ленинский

62 255

60 391

58 594

65 639*

60 295

Мотовилихинский

54 358

49 131

47 056

43 409

50 318

Орджоникидзевский

41 272

36 747

36 406

35 624*

38 150

Свердловский

56 419

51 070

47 926

46 430

51 750

В среднем по городу

51 743

47 204

45 755

45 867

48 252

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №4 представлена динамика изменения цен в разрезе ценовых зон города. Практически по всем зонам наблюдается снижение цен, исключение составляют 4, 5 и 7 зоны, изменения в которых несущественны. Наиболее значительное падение цен зафиксировано в 1 зоне.

 Таблица 4

Район

Ценовая зона

1

2

3

4

5

6

7

Цена по состоянию на I квартал 2017 года

58 871

55 102

51 151

48 511

44 771

40 510

36 943

Изменение цены по отношению
к
IV кварталу в %

-3,1%

-1,8%

-1,0%

0,4%

0,2%

-1,3%

0,4%

Изменение цены по отношению
к
IV кварталу в руб. за кв. м

-1 854

-982

-540

211

82

-528

165

 

В таблице №5 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе ценовых зон и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 5

Ценовая зона

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Зона 1

62 213

58 189

57 138

65 105*

58 871

Зона 2

60 011

55 528

50 733

49 119

55 102

Зона 3

55 484

49 439

47 066

53 941*

51 151

Зона 4

51 984

48 748

45 556

43 680

48 511

Зона 5

48 337

43 113

42 025

40 831*

44 771

Зона 6

43 567

39 329

38 112

40 176

40 510

Зона 7

40 298

35 972

35 097

н/д

36 943

В среднем по городу

51 743

47 204

45 755

45 867

48 252

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

 

В таблице №6 отражены изменения цен на вторичном рынке в разрезе типов жилья:

Таблица 6 

Тип жилья

ИП

ХР

БР

УП

СП

МС

ПГ

ЛП

Цена по состоянию на I квартал 2017 года

56 820

46 436

45 294

50 426

47 761

44 959

36 918

48 648

Изменение цены по отношению
к
IV кварталу в %

-2,9%

-0,6%

0,8%

0,8%

-1,1%

-3,0%

-2,0%

-1,9%

Изменение цены по отношению
к
IV кварталу в руб. за кв. м

-1 713

-269

363

406

-514

-1 370

-765

-942

Снижение цен наблюдается во всех сегментах кроме УП и БР. Наибольшее снижение зарегистрировано в сегменте ИП.

 

Изменение структуры предложения в I квартале 2017 года

Изменение структуры предложения в разрезе административных районов города представлено в следующей таблице:

Таблица 7 

Район

Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук

Дзержинский

285

27,8%

62

Индустриальный

208

2,5%

5

Кировский

305

33,2%

76

Ленинский

44

-15,4%

-8

Мотовилихинский

243

-14,1%

-40

Орджоникидзевский

199

16,4%

28

Свердловский

286

2,5%

7

В целом по городу

1 571

9,1%

131

 

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец I квартала представлено в Кировском районе. В целом по городу наблюдался рост объемов предложения на 9,1%. Наиболее существенный рост числа предложений продемонстрирован в Кировском и Дзержинском районах города Перми. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 1

 

 рисунок 1

 

Изменение структуры предложения в разрезе ценовых зон города представлены в следующей таблице:

 Таблица 8 

Ценовая зона

Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017  года, штук

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук

Зона 1

88

-3,3%

-3

Зона 2

334

13,2%

39

Зона 3

155

-3,7%

-6

Зона 4

276

1,8%

5

Зона 5

152

23,6%

29

Зона 6

380

23,0%

71

Зона 7

46

21,1%

8

В целом по городу

1 431[2]

11,1%

143

 

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец квартала  находятся в 6 зоне. Рост количества предложений наблюдался во всех зонах кроме 1 и 3. Наиболее существенный рост объёмов предложения продемонстрирован в отдалённых (5, 6, 7) зонах. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

 

Рисунок 2

 рисунок 2

 

Изменение структуры предложения в разрезе размера квартир представлены в следующей таблице:

 Таблица 9 

Количество комнат

Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук

1-комнатные квартиры

515

9,8%

46

2-комнатные квартиры.

596

8,8%

48

3-комнатные квартиры

399

14,7%

51

4 и более -комнатные квартиры

61

-18,7%

-14

В целом по городу

1 571

9,1%

131

 

За период анализа наблюдался равномерный рост объемов предложения по всем сегментам рынка кроме сегмента 4 и более –комнатных квартир. В совокупности объем предложения по отношению к концу IV квартала вырос на 9,1%. Структура предложения в разрезе размера квартир также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 3 

рисунок 3 

 

Текущая ситуация на первичном рынке жилой недвижимости города Перми 
по состоянию на I квартал 2017 года

В I квартале 2017 года средняя цена на первичном рынке жилой недвижимости города Перми составила 50 248 рублей за кв. м, что на 0,9% (или 450 руб. за кв. м) меньше чем в IV квартале 2016 года. Совокупный объем предложения, по состоянию на конец I квартала составил 572 штуки[3].

Изменения средних цен предложения за I квартал 2017 года

В таблице №10 представлена динамика изменения цен в разрезе административных районов города. Рост цен предложений наблюдается только по Дзержинскому и Свердловскому району города. Наибольшее снижение цен за месяц наблюдается в Ленинском районе города.

Таблица 10

Район

Дзерж.

Индус.

Киров.

Ленин.

Мотов.

Орджон.

Свердл.

Цена по состоянию на I квартал 2017  года

50 951

48 751

43 694

64 672

46 368

41 666

57 316

Изменение цены по отношению
к
IV кварталу в %

2,5%

-2,5%

-0,4%

-14,2%

-1,7%

-0,7%

1,3%

Изменение цены по отношению
к IV кварталу в руб. за кв. м

1 254

-1 259

-182

-10 678

-787

-303

733

 

В таблице №11 представлена динамика изменения цен в разрезе размера предлагаемых к продаже квартир. Снижение средних цен наблюдается по всем сегментам. По предложениям с количеством комнат свыше 4-х не была сформирована репрезентативная выборка.

Таблица 11 

Количество комнат

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Цена по состоянию на I квартал 2017 года

52 139

50 352

46 659

Изменение цены по отношению к IV кварталу в %

-1,4%

-0,6%

-0,9%

Изменение цены по отношению к IV кварталу в руб. за кв. м

-764

-307

-434

 

В таблице №12 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе административных районов и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 12 

Район

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Дзержинский

57 362

49 706

45 303

48 387*

50 951

Индустриальный

50 598

49 693

44 818

40 071*

48 751

Кировский

44 827

44 345

41 646

40 414*

43 694

Ленинский

63 573

64 187

66 789

н/д

64 672

Мотовилихинский

49 250

47 911

40 964

42 109*

46 368

Орджоникидзевский

43 264

40 344

37 430

н/д

41 666

Свердловский

58 330

56 679

54 971

63 751*

57 316

В среднем по городу

52 139

50 352

46 659

56 097

50 248

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

 

В таблице №13 представлена динамика изменения цен в разрезе ценовых зон города. Наиболее существенное снижение зарегистрировано в 1 зоне. Изменение средних цен по остальным зонам не существенно.

Таблица 13 

Район

Ценовая зона

1

2

3

4

5

6

7

Цена по состоянию на I квартал 2017  года

63 493

55 323

49 691

47 133

42 683

42 544

н/д

Изменение цены по отношению
к
IV кварталу в %

-9,4%

0,0%

-0,6%

-0,8%

0,1%

0,3%

-

Изменение цены по отношению
к
IV кварталу в руб. за кв. м

-6 599

-21

-298

-371

61

113

н/д

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

 

В таблице №14 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе ценовых зон и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 14

Ценовая зона

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Зона 1

62 890

61 616

65 907

н/д

63 493

Зона 2

58 806

54 976

50 201

63 610

55 323

Зона 3

53 230

49 282

44 283

40 071*

49 691

Зона 4

48 405

48 699

43 421

42 692*

47 133

Зона 5

43 942

43 735

39 760

39 445*

42 683

Зона 6

44 443

40 570

38 651

н/д

42 544

Зона 7

н/д

н/д

н/д

н/д

н/д

В среднем по городу

52 139

50 352

46 659

56 097

50 248

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

 

Изменение структуры предложения в I квартале 2017  года

Изменение структуры предложения в разрезе административных районов города представлены в следующей таблице:

Таблица 15

Район

Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017  года, штук

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук

Дзержинский

101

-24,1%

-32

Индустриальный

113

-21,0%

-30

Кировский

57

-3,4%

-2

Ленинский

24

41,2%

7

Мотовилихинский

79

-39,7%

-52

Орджоникидзевский

53

-18,5%

-12

Свердловский

145

-22,0%

-41

В целом по городу

572

-22,1%

-162

 

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец I квартал находятся в Свердловском районе, наименьшее – в Ленинском. В связи с небольшим количеством предложений в Ленинском районе, рост их количества на 7 штук привёл к существенному росту относительного показателя. По всем остальным районам наблюдается равномерное снижение количества предложений. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 4

 рисунок 4

  

Изменение структуры предложения в разрезе размера квартир представлены в следующей таблице:

 Таблица 16

Количество комнат

Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017  года, штук

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук

1-комнатные квартиры

233

-22,8%

-69

2-комнатные квартиры.

180

-25,3%

-61

3-комнатные квартиры

148

-18,7%

-34

4 и более -комнатные квартиры

11

22,2%

2

В целом по городу

572

-22,1%

-162

 

За период анализа наблюдалось снижение объемов предложения по всем сегментам рынка кроме 4 и более –комнатных квартир. В наибольшей степени объёмы предложения снизились в сегменте 2-комнатных квартир. Структура предложения в разрезе размера квартир также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 5

 рисунок 5

 

Изменение структуры предложения в разрезе ценовых зон города представлены в следующей таблице:

Таблица 17

Ценовая зона

Количество предложений по состоянию на конец I квартала 2017  года, штук

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к IV кварталу, штук

Зона 1

36

24,1%

7

Зона 2

187

-24,6%

-61

Зона 3

83

-32,5%

-40

Зона 4

96

-17,2%

-20

Зона 5

68

-29,9%

-29

Зона 6

56

-9,7%

-6

Зона 7

0

-

0

В целом по городу

526

-22,1%

-149

 

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец I квартала  находятся во 2 зоне. По всем зонам, за исключением 1, наблюдается снижение количества предложений. Наибольшее снижение объёмов предложения зарегистрировано в 3 зоне. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 6

рисунок 6 

 

Приложение: территориальное зонирование

Зонирование производилось по микрорайонам города Перми. В результате экспертного опроса, специалистом были обработаны 15 анкет, в которых эксперты соотносили существующие микрорайоны города с 7 зонами, где 1 зона – это наибольшие цены и 7 зона – наименьшие цены на рынке многоквартирной жилой недвижимости.

В результате по каждому из микрорайонов было определено среднее значение (мода) среди ответов всех экспертов. Результат зонирования представлен в следующей таблице:

Ценовая зона

Микрорайоны, которые относятся к данной ценовой зоне

1

Центр, Разгуляй

2

Данилиха, ДКЖ, Парковый (Шпальный), Плоский, Светлый, Новоплоский, Городские горки, Садовый, Громовский, Зеленое хозяйство, Островский, Свердловский

3

Балатово, Комплекс ПГТУ, Ива, Ива 2, Рабочий поселок, Юбилейный

4

Акулова, Железнодорожный, Комсомольский, Пролетарский, Авиагородок, Ераничи, Нагорный, Верхняя Курья, Висим, Запруд, Владимирский, Краснова, Крохалева, Промзона, Южный

5

Заостровка, Нижняя Курья, Новые Водники, Старые Водники, Судозаводский, Вышка 2

6

Верхние Муллы, Закамск, Октябрьский, 2-й микрорайон, Гайва, Домостроительный, КамГЭС, Камский, Кислотные Дачи, Левшино, Молодежный, Чапаевский, Энергетик, Липовая гора

7

Хмели, Крым, Бумкомбинат, Голованово, Заозерье, Новые Ляды

 

Наиболее спорными районами (по критерию расхождения ответов экспертов) являются: Комплекс ПГТУ, Ераничи, Пролетарский, Зеленое хозяйство, Краснова.

 

Приложение: показатели, дифференцированные по типу жилья, ценовой зоне и количеству комнат, вторичный рынок жилой недвижимости

Состояние среза рынка: I квартал 2017  года.

Тип жилья

Район

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

ИП

Зона 1

71 066*

66 416

77 000

н/д

70 093

Зона 2

64 944

66 933

53 590

58 721*

63 184

Зона 3

59 104

52 617

58 152

н/д

56 619

Зона 4

54 385

54 655

49 001

н/д

53 423

Зона 5

48 689

47 890

47 290

41 890*

47 810

Зона 6

46 885

46 401

41 323*

н/д

45 776

Зона 7

н/д

н/д

н/д

н/д

н/д

По всем ценовым зонам

57 750

57 376

53 984

51 024*

56 820

ХР

Зона 1

64 272

53 408

51 491*

н/д

56 692

Зона 2

55 417

49 734

46 454*

н/д

51 287

Зона 3

54 518

49 798

44 998

н/д

50 309

Зона 4

46 692

41 068

40 374*

н/д

42 369

Зона 5

45 155*

37 304*

н/д

н/д

39 806*

Зона 6

44 065

39 671

38 501

н/д

41 075

Зона 7

34 845*

33 301

27 449*

н/д

33 026

По всем ценовым зонам

50 870

44 489

43 438

н/д

46 436

БР

Зона 1

64 790*

н/д

48 872*

н/д

57 354

Зона 2

53 890

50 329

46 733

42 426*

49 315

Зона 3

57 379*

47 562

44 540*

н/д

48 087

Зона 4

52 259

48 152

44 230

40 239*

47 548

Зона 5

50 456

43 772

38 404*

н/д

44 685

Зона 6

45 397

39 876

35 848

40 548*

40 808

Зона 7

40 482

39 192

35 717

н/д

38 503

По всем ценовым зонам

49 869

44 846

41 859

41 584

45 294

УП

Зона 1

63 082*

62 756*

63 975*

н/д

63 410

Зона 2

60 402

56 722

52 220

52 097

55 697

Зона 3

58 927

53 993

52 373

54 676*

54 998

Зона 4

52 757

53 034

46 425

44 545

49 955

Зона 5

48 060

45 701

43 233

41 909*

45 981

Зона 6

43 923

42 455

41 868

49 114*

43 243

Зона 7

45 557*

39 663*

37 509*

н/д

41 044

По всем ценовым зонам

52 042

52 006

47 719

48 888

50 426

СП

Зона 1

51 613*

60 184*

55 592

н/д

55 926

Зона 2

н/д

57 450

49 366

н/д

51 575

Зона 3

н/д

48 244*

43 187*

н/д

46 388

Зона 4

н/д

52 349

44 666

н/д

47 239

Зона 5

н/д

43 964*

37 724*

н/д

40 194

Зона 6

43 591*

41 576

39 521

н/д

40 281

Зона 7

н/д

н/д

39 450*

н/д

40 474*

По всем ценовым зонам

48 839*

50 693

46 230

н/д

47 761

МС

Зона 1

н/д

н/д

н/д

н/д

н/д

Зона 2

54 291

40 308*

н/д

н/д

51 399

Зона 3

49 827*

н/д

н/д

н/д

49 525

Зона 4

53 324

45 850*

н/д

н/д

50 222

Зона 5

44 970*

33 117*

н/д

н/д

39 341

Зона 6

44 345

36 304

н/д

н/д

40 783

Зона 7

н/д

н/д

н/д

н/д

н/д

По всем ценовым зонам

47 469

40 709

н/д

н/д

44 959

ПГ

Зона 1

н/д

60 254*

48 780

н/д

50 890

Зона 2

н/д

49 143

49 468*

н/д

49 009

Зона 3

41 899*

36 607

34 932*

н/д

37 370

Зона 4

41 027*

34 177

30 864*

н/д

35 245

Зона 5

н/д

34 708*

30 557*

н/д

32 724

Зона 6

35 394

31 268

34 383

н/д

33 276

Зона 7

н/д

31 109*

н/д

н/д

30 979*

По всем ценовым зонам

36 951

36 700

37 612

28 936*

36 918

ЛП

Зона 1

68 596*

58 883*

53 723*

н/д

58 890*

Зона 2

59 462*

54 865*

н/д

н/д

56 339

Зона 3

н/д

н/д

н/д

н/д

48 487*

Зона 4

50 460*

49 319*

42 492*

н/д

47 001

Зона 5

54 397*

44 157*

н/д

н/д

46 971

Зона 6

44 626*

37 579*

40 274*

н/д

40 980

Зона 7

н/д

н/д

н/д

н/д

н/д

По всем ценовым зонам

53 116

46 453

46 324

43 043*

48 648

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

 

Приложение: сроки экспозиции на рынке

В соответствии с методологией расчёта, параметр экспозиции замеряется на длительном периоде (полгода), поэтому представленные далее данные по экспозиции относятся ко II-III кварталам 2016 года.

 

Район

Дзерж.

Индус.

Киров.

Ленин.

Мотов.

Орджон.

Свердл.

Сроки экспозиции по состоянию на II- III кварталы 2016 года, мес

3,5

3,2

3,5

3,4

3,2

3,8

3,2

 

Количество комнат

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Сроки экспозиции по состоянию на I полугодие 2016 года, мес

3,3

3,3

3,5

4,1

 

Тип жилья

ИП

ХР

БР

УП

СП

МС

ПГ

ЛП

Сроки экспозиции по состоянию на II- III кварталы 2016 года, мес

3,3

3,1

3,3

3,6

3,2

3,5

4,0

3,4

 

Район

Зона 1

Зона 2

Зона 3

Зона 4

Зона 5

Зона 6

Зона 7

Сроки экспозиции по состоянию на II- III кварталы 2016 года, мес

3,4

3,4

3,3

3,1

3,9

3,7

3,6

 


[1] В качестве источника для анализа использовались каталоги Пермской мультилистинговой системы

[2] Примечание: не у всех объектов выборки была определена зона расположения, в связи с чем в данном разрезе совокупное количество объектов ниже.

[3] В качестве источника для анализа использовались каталоги Пермской мультилистинговой системы

 

Источник: портал "Инвест-аудит"  

 
Общее собрание ПРО РОО 14 апреля 2017 г. Печать
Мероприятия - Итоги
18.04.2017 00:00

14 апреля 2017 года в конференц-зале гостиницы "Амакс Премьер-отель" состоялось общее собрание Пермского регионального отделения РОО

 фото 1

 


фото 2В собрании принял участие 81 оценщик - член РОО. 

В начале работы собрания был избран председатель собрания Железнов Е.О., секретарем собрания - Сафонова Л.А., избрана мандатная комиссия в лице Кушнина С.В., Латышева О.Н., Плюснина Анат.В., счетная комиссия в составе Попова А.К., Попова В.В., Пащенко О.Б.

Утверждена повестка работы собрания, включающая отчетность регионального отделения за 2016 год, планы на 2017 год, выборы члена контрольно-ревизионной комиссии.

Председатель правления Железнов Е.О. рассказал о работе регионального отделения в 2016 году, проведенных заседаниях правления и экспертно-консультационного комитета, достигнутых финансовых показателях, представил статистику работы регионального отделения в рамках переданных полномочий СРО РОО по выдаче выписок и рекомендательных писем членам РОО, проведении экспертизы отчетов об оценке. Также была освещена информация о мероприятиях, в которых приняли участие члены Пермского регионального отделения РОО.

фото 3  

фото 4

Председатель контрольно-ревизионной комиссии Стамикова Анна Валерьевна представила акт ревизионной проверки использования денежных средств Пермского регионального отделения РОО за 2016 год. Анна Валерьевна сообщила, что в ходе ревизионной проверки нарушений финансово-хозяйственной деятельности не обнаружено и предложила утвердить акт ревизионной проверки.

 

 

 

 

 

 

 

 

фото 5

Председатель Экспертно-консультационного комитета Ширинкин Александр Юрьевич представил доклад о работе ЭКК за 2016 год. Александр Юрьевич рассказал о важности повышения качества оценочных услуг в сложные для профессии времена. Экспертно-консультационный комитет занимается проверкой качества отчетов, консультированием оценщиков по сложным вопросам, оказывает методическую поддержку не только членам РОО, но и оценщикам - членам других СРО.

 

 

 

 

  

фото 6

В связи с выходом третьего члена ревизионной комиссии Боталова А.С. из состава членов РОО общее собрание приняло решение выбрать нового члена контрольно-ревизионной комиссии сроком на 1 год. Свою кандидатуру в члены контрольно-ревизионной комиссии выдвинула Подоляк Татьяна Ивановна, она была единогласно избрана третьим членом КРК Пермского регионального отделения РОО.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Важным моментом в работе 2016 года оказалось достижение плановых финансовых показателей. В связи с этим правление регионального отделения приняло решение вручить благодарственные письма руководителям трех оценочных компаний, внесших наибольший вклад в развитие Пермского РО РОО, сотрудничая с Экспертно-консультационным комитетом.

 

фото 7

Председатель правления Железнов Е.О. выразил искреннюю и глубокую благодарность директору Общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Тереза" Бобунову Эдуарду Анатольевичу за плодотворное сотрудничество в 2016 году.

 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
фото 8
Председатель правления Железнов Е.О. выразил признательность генеральному директору Общества с ограниченной ответственностью "Инвест-аудит" Чурину Егору Александровичу за плодотворное сотрудничество с Экспертно-консультационным комитетом регионального отделения РОО в 2016 году и благодарность за совместную работу, которая помогает развиваться и крепнуть Пермскому региональному отделению РОО.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
фото 9
Председатель правления Железнов Е.О. выразил благодарность директору Общества с ограниченной ответственностью "КСИ Консалтинг" Кукаркину Андрею Владимировичу за долгосрочные партнерские отношения и плодотворное сотрудничество с Экспертно-консультационным комитетом регионального отделения РОО, в том числе и в 2016 году, высоко оценил совместную работу.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
После завершения собрания была проведена встреча с представителями других СРО оценщиков. Участники обсудили перспективы взаимодействия оценщиков различных СРО в регионе. Были рассмотрены вопросы взаимодействия ЭКК с крупнейшими оценочными компаниями Пермского края.
 
 
Исполнительная дирекция
Пермского РО РОО
 
ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ПЕРМСКОГО РЕГИОНАЛЬНОГО ОТДЕЛЕНИЯ РОО Печать
Мероприятия - Пермские
24.03.2017 00:00

14 апреля 2017 года в 17:15 в конференц-зале "Прованс" (1-й этаж, рядом с рестораном) в здании гостиницы АМАКС Премьер-отель по адресу: г.Пермь, ул.Монастырская, д.43 состоится общее собрание Общественной организации "Пермское региональное отделение Российского общества оценщиков", на котором будет заслушан отчёт Правления, Экспертно-консультационного комитета  и Экспертного совета (в рамках переданных полномочий СРО РОО) о проделанной работе за 2016 год, утвержден план работы на 2017 год, обсуждены текущие вопросы.

Подробнее...
 
Рекомендации по определению величины убытков при расселении ветхого жилья Печать
Аналитика - Рынок жилой недвижимости Пермского края
16.03.2017 00:00

УТВЕРЖДАЮ:

Председатель правления

ОО «Пермское региональное

  отделение РОО»

____________ Е.О. Железнов

  28 февраля 2017 г.

 

 Рекомендации Экспертно-консультационного комитета ПРО РОО по определению величины убытков при расселении ветхого и аварийного жилья в г. Перми

    В соответствии с п.7 ст.32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в неё включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае если в соглашении о выкупе не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения),  переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

 

Поскольку оценщиками в выдаваемых отчетах окончательно не определен как перечень включаемых убытков в расчет компенсации, так и достаточно существенно отличаются числовые значения определяемых убытков при переезде в рамках расселения ветхого и аварийного жилья, Экспертно-консультационный комитет ПРО РОО рекомендует следующий перечень убытков при переезде включаемых в оценочный отчет с градацией по типу жилья – комната, квартира, а также по количеству комнат:

 

1.      Перевозка вещей и  мебели

наименование

комната

квартира

Час, мах

Час, мах

услуги автомобиля «Газель» с 2 (двумя) грузчиками

3

8

За комнату

3

 

За 1 комн. квартиру

 

3

За каждую последующую комнату в квартире

2

2

2.      Поиск другого жилого помещения и оформление права собственности на него.

Представляет собой оплату риэлтерских услуг по поиску, юридическому сопровождению и т.п. при покупке жилого помещения (комнаты, квартиры). Риэлторы такие услуги определяют в процентах от суммы сделки. В функции риэлтора входит:

•  поиск клиентов;

•  ведение переговоров и консультации;

•  сопровождение сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров, проверка юридической чистоты, сопровождение в регистрационную палату и др.);

•  проводить мониторинг рынка недвижимости.

Рекомендуемый диапазон: 20 - 50 тыс. рублей

 

Примечание: за комнату принимается минимальный размер диапазона, за многокомнатную квартиру – максимальный размер диапазона. Могут использоваться промежуточные значения за 1-2 комн. квартиры. Затраты на формирование пакета документов (госпошлина, справки и т.п.) при покупке нового жилого помещения входят в оплату услуг риэлтора.

 

3 . Затраты на аренду жилого помещения.

На время поиска другого жилого помещения и оформления всех необходимых документов купли-продажи, собственникам оцениваемого объекта может потребоваться временно арендовать аналогичное по количеству комнат, типу дома или приближенное по качеству и комфортабельности проживания типу дома (ХР, БР) жилое помещение для проживания и хранения имущества.

Рекомендованный интервал времени – 1- 2 месяца.

 

 

 

 

 
Компенсация за капитальный ремонт Печать
Аналитика - Рынок жилой недвижимости Пермского края
16.03.2017 00:00

Ширинкин А.Ю.

         Сертифицированный РОО и TGA оценщик  

Сертификат TGA № 73-091-12 от 27 января 2012 года 

Сертификат РОО № 0059, Москва, 22.12.2008 г.

 

Определение рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья

Одной из острых проблем при определении величины компенсации собственникам при расселении из ветхого и аварийного жилья является определение величины компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Для корректного определения рыночной величины компенсации необходимо в первую очередь определить как давно был проведен последний капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

 

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт в жилых домах заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.

Износ отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования в процессе эксплуатации жилых домов неодинаков и зависит от природы материала, а поэтому сроки службы их по времени различны. Наиболее длительные сроки службы в каменных домах имеют фундаменты и стены. В силу этих причин в капитальном ремонтируемом каменном здании при замене конструктивных элементов последние должны предусматриваться из материалов более долговечных, приближающихся к срокам службы фундаментов и стен здания.

Все работы по капитальному ремонту жилых домов делятся на следующие группы:

— комплексный капитальный ремонт, охватывающий ремонтом отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме;

—  выборочный капитальный ремонт, заключается в ремонте отдельных конструктивных элементов, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. В данном случае, этот вид ремонта при расселении ветхого и аварийного жилья не рассматривается, поскольку происходит полная утрата недвижимого имущества.

Комплексный капитальный ремонт

Комплексный ремонт является основным видом капитального ремонта жилого здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства в них.

Под комплексный капитальный ремонт должны назначаться наиболее ценные каменные дома, в которых основные конструктивные элементы (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в негодное состояние (аварийное) и нуждаются в замене.

Жилые дома дореволюционных и предвоенных лет постройки во многих случаях имеют неравнопрочные конструкции по срокам их службы.

При ремонте жилых домов за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, разрешается производить:

— замену изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с применением более прочных и долговечных материалов, кроме полной смены или замены стен и каркасов зданий, а также каменных и бетонных фундаментов;

— восстановление бездействующих лифтов и устройство их вновь;

— устройство вспомогательных помещений (наружные тамбуры, дровяные сараи, дворовые ограждения, приспособление нежилых помещений под хозяйственные мастерские управления домами, жилищных контор и т. п.);

 

В первую очередь предусматривается ремонт таких конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. К таким работам следует относить:

— неисправность кровли, надстенных желобов, различных открыто выступающих частей и водосточных труб на фасадах зданий;

— частичную неисправность междуэтажных перекрытий и отдельных балок, в особенности в санитарных узлах, кухнях и смежных с ними помещениях;

— неисправность санитарно-технических устройств и оборудования в доме, В том числе водопровода, канализации, системы центрального отопления, электропроводки.

С точки зрения действующих нормативно-правовых актов в большинстве случаев в ветхих и аварийных домах попавших под программу расселения бремя капитального ремонта лежит на органе местного самоуправления.

В соответствии с нормой статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее «Закон 1541-1») приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется согласно установленным Законом 1541-1 правилам. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Значит, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти или органа местного самоуправления – и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Дополнительно следует отметить, что разъясняя статью 16 Закона 1541-1 путем системного толкования совместно со статьей 158 ЖК и статьей 210 ГК, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики (2007 г.) указал, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации многоквартирный жилой дом требовал капитального ремонта.

Проверить проводился капитальный ремонт многоквартирного жилого дама можно по данным физического износа указанного в техническом паспорте, если износ превышает 60 %, то понятно, что никакого капитального ремонта не проводилось, поскольку в случае проведения ремонта конструктивных элементов здания существенно уменьшился бы износ.

Аналогично по техническому паспорту можно установить кому принадлежало здание до 1992 года (до начала приватизации). Многоквартирный жилой дом мог иметь ведомственную принадлежность, числилось на балансе какого-либо предприятия, государственную (муниципальную) и частную. Если многоквартирный жилой дом был частным, то компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не производится, поскольку согласно ст. 210 ГК РФ «…собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества..» и должен был проводить капитальный ремонт за собственные средства.

Если многоквартирный жилой дом был государственным (муниципальным), то соответственно бремя затрат на капитальный ремонт лежит на муниципалитете в полном объеме.

 Если многоквартирный жилой дом был ведомственным, как известно многое предприятия в 90-е годы расформировывались, разделялись, исчезали и т.п., жилой фонд предприятий передавался в муниципальную собственность, тем самым передавалось обязательство проведения капитального ремонта, поэтому как минимум с даты передачи многоквартирного жилого дома на баланс муниципалитета можно рассчитывать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

 

Приведу пример расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома на примере 3-х комнатной квартиры общей площадью 66,9 кв.м. в 2-х этажном деревянном многоквартирном жилом доме, общей площадью жилых квартир в доме 546,8 кв.м., 1937 года постройки, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 11а.

 

Для определения величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт, в первую очередь необходимо определить, когда в последний раз проводился капитальный ремонт жилого дома, а также установить нормативные сроки службы отдельных, быстро изнашивающихся элементов объектов (внутренние инженерные сети, окна, двери, внутренние отделочные работы и т.п.) конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта.

Нормативный срок службы деревянных домов – 50 лет, таким образом, как минимум в 1987 году в данном доме должен быть проведен капитальный ремонт.

Капитальный ремонт жилого дома не проводился с периода начала приватизации (1992 года), так как в техническом паспорте на жилой дом № 11а по ул. Челюскинцев г. Перми выданным МУ БТИ г. Перми от 18.04.1995 г. установлен физический износ 65,3 %, что говорит об отсутствии какого либо капитального ремонта в предыдущие годы, при проведенном капитального ремонта физический износ был бы существенно меньше. По данным жильцов дома, проживающих в нем достаточно длительный период времени ориентировочно с 1992 г., капитальный ремонт жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, д. 11а за период времени до даты оценки не производился. Таким образом, расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывается в период с 1992 по 2016 гг. (24 года), как минимально установленный период времени, в течение которого капитальный ремонт не производился.

Учитывая, что потребность в капитальном ремонте многоквартирного жилого дома возникла до начала приватизации, обязанности бывшего наймодателя – органа местного самоуправления по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 11а должны быть исполнены в полном объеме.

 

Далее, определяются единовременные затраты на капитальный ремонт здания (затраты, не требующиеся каждый год), исходя из общей стоимости воспроизводства (замещения) здания и удельного вклада каждого элемента в общую стоимость здания.

Продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания приняты на основании ВСН 58 – 88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312).

При определении стоимости воспроизводства (замещения) рассматриваемого объекта оценщиком  были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу  площади, а также система индексов изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен на дату оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки.

 Стоимость воспроизводства рассчитывается по методу сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1 м3) аналогичного здания:

Пермский край относится к 1 климатическому району и 2 территориальному поясу.

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) (СВ) рассчитывается по формуле:

 

СВ = ((ВС69 * V * К1 * К2 * И69-84 * Т69-84 * И84-91 * Т84-91 * И91-03 * ПП) * НДС,

 

Где:

ВС69 – укрупненные показатели стоимости строительства (УПВС, типовой проект) на единицу объема, площади зданий в базисном уровне цен,  принят по сборнику № 28 "УПВС жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения».

V – объем оцениваемого объекта

К1  – коэффициент, учитывающий поправку на климатические условия;

К2 – коэффициент, учитывающий отклонение функциональных параметров объекта, по которому были разработаны УПВС, типовой проект по объему (площади) и конструктивному исполнению;

И69-84 – индекс пересчета от цен 1969 года к ценам 1984 года  – 1,19 (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»).

Т69-84 – территориальный коэффициент для Пермской области к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР – 1,01 (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»);

И84-91– индекс пересчета от цен 1984 года к ценам 1991 года  – 1,59 (согласно письма №14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);

Т84-91 – территориальный коэффициент для Пермской области к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (кроме «жилищного строительства), учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР – 1,02 (согласно письма № 14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);

И91-16 – индекс пересчета от цен 1991 года к текущим ценам – 69,16 (согласно письма № 03-01/58 от 20.01.2016 г. Саморегулируемая организация Союз "Строители Урала" Региональный центр по ценообразованию в строительстве);

ПП – коэффициент, учитывающий поправку на  прибыль предпринимателя. В данном случае не применяется, поскольку расчет стоимости затрат на воспроизводство (замещение) не для продажи девелопером, а для расчета вклада (стоимости) отдельных конструктивных элементов в общую стоимость здания, как единого объекта.

Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.  Расчеты сведены в таблицу.

 

Расчет   стоимости   воспроизводства 

        Таблица  № 1

№ п/п

Наименование

Базисная

стоимость

(ВС69)

К1

К2

И69-84 * Т69-84 * И84-91 * Т84-91 * И91-16

ПП

Стоимость воспроизводства, руб.

1.

2-этажный деревянный многоквартирный жилой дом, общей площадью жилых квартир 546,8 кв. м., V-2271 куб.м.

27,1 руб./м3 УПВС № 28 «Жилые дома» табл. № 13в

1,06

1,0

134,81

1,0

8 794 535

 

Всего с НДС (18%):

 

 

 

 

 

10 377 551

 

Для того, чтобы установить нормативные сроки службы отдельных, быстро изнашивающихся элементов объектов (внутренние инженерные сети, окна, двери, внутренние отделочные работы и т.п.) конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта, оценщик необходимо использовать «Приложение № 3 Приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 г. № 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (вместе с "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения").

Таблица № 2

Приложение 3

Рекомендуемое

 Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов

Элементы  жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения   

 

Продолжительность эксплуатации до капитального  ремонта (замены), лет       

жилые здания 

 

здания и объекты коммунального и социально-культурного    назначения при  нормальных  и благоприятных  условиях эксплуатации            

Фундаменты

 

 

Ленточные бутовые на сложном или  цементном растворе*                             

 

50

 

50

То же на известковом растворе и кирпичные*.

50

50

Ленточные бетонные и железобетонные*      

60

60

Бутовые и бетонные столбы                 

40

40

Свайные*

60

60

Деревянные стулья 

15

15

 

 

 

Стены

 

 

Крупнопанельные с утепляющим слоем из минераловатных плит, цементного фибролита* 

50  

50          

Крупнопанельные однослойные из легкого бетона*                                   

30

30

Особо капитальные, каменные (кирпичные  при толщине 2,5-3,5 кирпича) и крупноблочные на сложном или цементном растворе*           

50

50

Каменные обыкновенные (кирпичные при толщине 2-2,5 кирпича)*.                  

40

40

Каменные облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника*                

30

30

Деревянные рубленые и брусчатые*     

30  

30         

Деревянные сборно-щитовые, каркасно-засыпные*                        

30  

30         

Глинобитные, саманные, каркасно-камышитовые*                     

15  

15         

 

 

 

Герметизированные стыки

 

 

Панелей наружных стен мастиками:          

 

 

нетвердеющими                        

8

8

отверждающимися                       

15

15

Мест примыкания оконных (дверных) блоков к граням проемов                            

25

25

 

 

 

Перекрытия

 

 

Железобетонные сборные и монолитные

80

65

С кирпичными сводами или бетонным заполнением по металлическим балкам*    

80

65

Деревянные по деревянным балкам, оштукатуренные междуэтажные               

60

50

То же, чердачные                          

30

25

По    деревянным    балкам,    облегченные, неоштукатуренные                          

20

15

Деревянные по металлическим балкам        

80

65

Утепляющие слои чердачных перекрытий из   

 

 

пенобетона                            

25

20

пеностекла                            

40

30

цементного фибролита                  

15

10

керамзита или шлака                   

40

30

минеральной ваты                      

15

10

минераловатных плит                   

15

10

 

 

 

Полы

 

 

Из керамической плитки по бетонному основанию                                  

60

30

Цементные железненые                      

30

15

Цементные с мраморной крошкой             

40

20

Дощатые шпунтованные по:                  

 

 

перекрытиям                           

30

15

грунту                                 

20

10

Паркетные:                                

 

 

дубовые на рейках (на мастике)        

60(50)

30(25)      

буковые на рейках (на мастике)        

40(30)

20(15)      

березовые, осиновые на рейках (на мастике)                              

30(20)

|     15(10)      

Из паркетной доски                        

20

10

Из твердой древесно-волокнистой плиты     

15

8

Мастичные на поливинилцементной мастике   

30

15

Асфальтовые                               

8

4

Из линолеума безосновного                  

10

5

С тканевой или теплозвукоизолирующей основой                                   

20

10

Из поливинилхлоридных

10

10

Из каменных плит:             

 

 

мраморных                            

50

25

гранитных                             

80

40

 

 

 

Лестницы

 

 

Площадки  железобетонные,  ступени  плитные колесные  по  металлическим, железобетонным косоурам или железобетонной плите*         

60

40

Накладные бетонные ступени с мраморной крошкой                                   

40

30

Деревянные       

20

15

 

 

 

 

 

 

Балконы, лоджии, крыльца

 

 

Балконы:                                 

по стальным консольным балкам (рамам)  с заполнением  монолитным железобетоном  или сборными

60

50

с дощатым заполнением                 

30

25

по железобетонным  балкам-консолям и плитам перекрытия                     

80

70

Ограждения балконов и лоджий:             

 

 

металлическая решетка                 

40

35

деревянная решетка                    

10

8

 

 

 

Полы:                                      

цементные  или  плиточные  балконов  и лоджий с гидроизоляцией           

20

15

асфальтовый пол                       

10

8

несущие деревянные  балки-консоли с дощатым заполнением                   

20

15

деревянный  пол,  покрытый оцинкованной кровельной сталью             

20

15

то же, черной кровельной сталью       

15

12

 

 

 

Крыльца:                                  

бетонные с каменными  или бетонными ступенями                             

20

15

деревянные                             

10

8

 

 

 

Крыши и кровли

 

 

Стропила и обрешетка:                     

из сборных железобетонных элементов   

80

80

из сборных железобетонных настилов    

80

80

деревянные                            

50

50

Утепляющие  слои  совмещенных  бесчердачных крыш вентилируемых (невентилируемых):     

 

 

из пенобетона или пеностекла          

40(30)

40(30)      

из керамзита или шлака                     

40(30)

40(30)      

из минеральной ваты                        

15(10)

15(10)      

из минераловатных плит                

20(15)

20(15)      

 

 

 

Покрытия крыш (кровля)

 

 

Из оцинкованной стали                     

15

15

Из черной стали                           

10

10

Из рулонных материалов (в 3-4 слоя)       

10

10

Из керамической черепицы                  

60

60

Из асбестоцементных листов и волнистого шифера                                    

30

30

Безрулонные мастичные по стеклоткани      

10

10

 

 

 

Система водоотвода

 

 

Водосточные  трубы  и  мелкие  покрытия  по фасаду из стали:             

 

 

оцинкованной                          

10

10

черной                                

6

6

Внутренние водостоки из труб:             

 

 

чугунных                              

40

40

стальных                              

20

20

полимерных                            

10

10

 

 

 

Перегородки

 

 

Шлакобетонные,     бетонные,      кирпичные оштукатуренные                            

75

60

Гипсовые, гипсоволокнистые                

60

50

Из сухой штукатурки по деревянному каркасу

30

25

 

 

 

Двери и окна

 

 

Оконные и балконные заполнения:           

 

 

деревянные переплеты                  

40

30

металлические переплеты               

50

40

Дверные заполнения:                       

 

 

внутриквартирные                       

50

35

входные в квартиру                    

40

30

входные на лестничную клетку          

10

7

общественных зданий наружные/внутренние

-

40(50)

 

 

 

Отопительные печи и кухонные очаги

 

 

Кухонные   печи   с  обогревающим   щитком, работающие на топливе:                     

 

 

дровяном                             

20

18

каменноугольном                       

15

12

Отопительные печи на топливе:             

 

 

дровяном                              

30

25

угольном                               

25

20

 

 

 

Вентиляция

 

 

Шахты и короба на чердаке:                

 

 

из шлакобетонных плит                 

60

60

из деревянных щитов,  обитых кровельным железом по войлоку                    

40

40

Приставные вентиляционные вытяжные каналы:

 

 

из гипсовых и шлакобетонных плит      

30

30

из деревянных щитов, оштукатуренных по  тканой металлической сетке            

20

20

 

 

 

Внутренняя отделка

 

 

Штукатурка:                               

 

 

по каменным стенам                    

60

30

по деревянным стенам и перегородкам   

40

20

Облицовка:                                

 

 

керамическими плитками                

40

30

сухой штукатуркой                     

30

15

Окраска в помещениях составами:           

 

 

водными                                

4

2

полуводными (эмульсионными)           

5

3

Окраска лестничных клеток составами:    

 

 

водными                               

3

3

полуводными (эмульсионными)           

4

4

Окраска  безводными  составами  (масляными, алкидными красками, эмалями, лаками и др.):

 

 

стен, потолков, столярных изделий     

8

2

полов                                 

5

3

радиаторов, трубопроводов,  лестничных решеток                                   

4

4

Оклейка стен обоями:                       

 

 

обыкновенными                         

4

3

улучшенного качества                  

5

4

 

 

 

Наружная отделка

 

 

Облицовка:

 

 

цементными офактуренными плитками     

60

60

ковровой плиткой                      

30

30

естественным камнем                    

80

80

Терразитовая штукатурка                   

50

50

Штукатурка по кирпичу раствором:          

 

 

сложным                               

30

30

известковым                           

20

20

Штукатурка по дереву                      

15

15

Лепные детали цементные                   

30

30

Окраска    по   штукатурке   (по    бетону) составами:                                

 

 

известковыми                          

3

3

силикатными                           

6

6

полимерными                            

6

6

кремнийорганическими красками         

8

8

Масляная окраска по дереву                

4

4

Окраска кровель масляными составами       

4

4

Покрытие поясков, сандриков и подоконников из кровельной стали:                  

 

 

оцинкованной                          

8

8

черной                                

6

6

 

 

 

Инженерное оборудование

 

 

Водопровод и канализация         

 

 

         Трубопроводы холодной воды из труб:       

 

 

оцинкованных                          

30

25

газовых черных                        

15

12

Трубопроводы канализации:                 

 

 

чугунные                              

40

30

керамические                          

60

50

пластмассовые                         

60

50

Водоразборные краны                       

10

5

Туалетные краны                           

10

5

Умывальники:                              

 

 

керамические                          

20

10

пластмассовые                         

30

15

Унитазы:                                   

 

 

керамические                          

20

10

пластмассовые                         

30

15

Смывные бачки:                            

 

 

чугунные высокорасположенные          

20

15

керамические                          

20

15

пластмассовые                         

30

20

Ванны эмалированные чугунные              

40

20

Стальные                                  

25

12

Кухонные мойки и раковины:                

 

 

чугунные эмалированные                

30

15

стальные    -"-                        

15

8

из нержавеющей стали                  

20

10

Задвижки и вентили из чугуна              

15

8

Вентили латунные                          

20

12

Душевые поддоны                           

30

15

Водомерные узлы                            

10

10

 

 

 

Горячее водоснабжение            

 

 

Трубопровод   горячей   воды   из   газовых оцинкованных труб (газовых черных труб) при схемах теплоснабжения:                    

 

 

закрытых                              

20(10)

15(8)        

открытых                              

30(15)

25(12)      

Смесители                                

15

8

Полотенцесушители из труб:                

 

 

черных                                

15

12

никелированных                        

20

15

Задвижки и вентили из чугуна              

10

8

Вентили и пробковые краны из латуни       

15

12

Колонки дровяные                          

20

20

Изоляция трубопроводов                    

10

10

Скоростные водонагреватели                

10

10

 

 

 

Центральное отопление            

 

 

Радиаторы чугунные (стальные) при схемах: 

 

 

закрытых                              

40(30)

35(25)      

открытых                              

30(15)

25(12)      

Калориферы стальные                        

15

10

Конвекторы                                

30

25

 

 

 

Трубопроводы                 

 

 

Стояки при схемах:                        

 

 

закрытых                              

30

25

открытых                              

15

12

Домовые магистрали при схемах:            

 

 

закрытых                              

20

12

открытых                              

15

12

Задвижки                                  

10

8

Вентили                                   

10

8

Трехходовые краны                          

10

8

Элеваторы                                 

30

30

Изоляция трубопроводов                    

10

10

Котлы отопительные:                       

 

 

чугунные                              

25

25

стальные                              

20

20

Обмуровка котлов                                    

6

6

Короба                                    

15

15

 

 

 

Мусоропроводы               

 

 

Загрузочные устройства, клапаны           

10

8

Мусоросборная камера, вентиляция          

30

25

Ствол                                     

60

50

 

 

 

Газооборудование              

 

 

Внутридомовые трубопроводы                

20

20

Газовые плиты                             

20

15

Водогрейные колонки                       

10

7

 

 

 

Электрооборудование             

 

 

Вводно-распределительные устройства       

20

20

Внутридомовые магистрали  (сеть питания квартир) с распределительными щитками     

20

20

Внутриквартирные сети при проводке:       

 

 

скрытой                               

40

40

открытой                             

25

25

Сеть дежурного освещения мест общего пользования                               

10

10

Сети  освещения  помещений производственно- технического назначения                   

10

10

Сети питания:                              

 

 

лифтовых установок                    

15

15

системы дымоудаления                  

15

15

Линия питания ЦТП и бойлерных, встроенных в здание                                    

15

15

Бытовые электроплиты                      

15

10

Электроприборы (штепсельные розетки, выключатели и т.п.)                       

10

5

 

 

 

Оборудование объединенных диспетчерских систем ОДС)      

 

 

Внутридомовые сети связи и сигнализации:  

 

 

проводка                              

15

15

щитки, датчики, замки, КИП и др.      

10

10

телемеханические блоки, пульт         

5

5

переговорно-замочные устройства       

5

5

автоматическая противопожарная защита 

4

4

телеантенны                           

10

10

 

 

 

Наружные инженерные сети        

 

 

Водопроводный ввод из труб:               

 

 

чугунных                              

40

40

стальных                              

15

15

Дворовая   канализация  и   канализационные выпуска из труб:                          

 

 

чугунных                               

40

40

керамических или асбестоцементных     

30

30

Теплопровод                               

20

20

Дворовый газопровод                       

20

20

Прифундаментный дренаж                    

30

30

 

 

 

Внешнее благоустройство         

 

 

Асфальтобетонное   (асфальтовое)   покрытие проездов, тротуаров, отмосток             

10

7

Щебеночные площадки и садовые дорожки     

5

6

Оборудование детских площадок             

5

4

 

 

 

     Примечания: 1. Знаком "*" отмечены элементы, не подлежащие замене на протяжении всего периода использования зданий по назначению.

 

Учитывая межремонтные сроки проведения капитального ремонта в жилом доме и нормативные сроки жизни короткоживущих конструктивных элементов дома (табл. № 2) оценщик может рассчитать сколько раз за установленный промежуток времени – 24 года, по каждому элементу дома должен быть проведен капитальный ремонт (табл. № 3 столбец № 5). Затем, исходя из удельного вклада в процентном выражении (табл. № 3 столбец № 2) каждого короткоживущего элемента дома в общую стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома в текущих ценах (табл. № 1) проводится расчет рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по каждому элементу и всего жилого дома в таблице № 3.

 

Таблица № 3

1

2

3

4

5

6

Основные конструктивные элементы

Удельный вес в общей стоимости, %

Нормативный срок службы, лет

Срок эксплуатации в период с 1992 по 2016 гг., лет

Необходимое количество замен элементов дома

(ст.4 / ст.3)

Величина компенсации, руб.

((Затраты на воспроизводство * ст.2) / ст.3) * ст.5)

Фундаменты

3

 

24

 

 

Стены и перегородки

24

 

 

 

Перекрытия

9

 

 

 

Крыши, кровли, в т.ч.:

 

 

 

 

стропила и обрешетка

2,5

50

0,480

2 491

покрытие крыши

2,5

30

0,800

6 918

Полы

14

30

0,800

38 743

Проемы, в т.ч.:

 

 

 

 

оконные

5

40

0,600

7 783

дверные

5

10

2,400

124 531

Отделочные работы, в т.ч.:

 

 

 

 

штукатурка

9

40

0,600

14 010

окраска

4

3

8,000

1 106 939

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства, в т.ч.:

 

 

 

 

центральное отопление

4,5

30

0,800

12 453

водоснабжение

3,5

30

0,800

9 686

канализация

3,5

40

0,600

5 448

электропроводка

2,5

40

0,600

3 892

Прочие работы, в т.ч.:

 

 

 

 

Лестницы

5

20

1,200

31 133

Крыльца

3

10

2,400

74 718

Итого:

100

 

 

 

1 438 744

 Таким образом, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного жилого дома общей площадью жилых квартир в доме 546,8 кв.м., составит  1 438 744 руб.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, принимается пропорционально размеру оцениваемой квартиры (66,9 кв.м.) и рассчитывается по формуле: 

Общая площадь квартиры, кв.м. * Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома, руб. / Общая площадь жилых квартир в доме = 66,9 кв.м * 1 438 744 руб. / 546,8 кв.м. = 176 028 руб.

Таким образом, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, пропорционально размера 3-х комнатной квартиры, общей площадью 66,9 кв.м, в 2-этажном деревянном жилом доме, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Челюскинцев, д.11а составит, округленно 176 000 руб.

Таким образом, данным расчетом оценщик может определить величину компенсации собственнику жилого помещения за непроизведенный капитальный ремонт при расселении ветхого и аварийного жилья.

 

Источник: портал "МВМ-Оценка"  

 
Ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми по состоянию на IV квартал 2016 года Печать
Аналитика - Рынок жилой недвижимости Пермского края
30.01.2017 00:00

Общая ситуация на рынке многоквартирного жилья в Перми по состоянию на IV квартал2016 года

По состоянию на конец IV квартала 2016 года средняя цена на рынке многоквартирного жилья составила 49 160 рублей за квадратный метр. Средняя цена на вторичном рынке составляет 48 376 рублей за кв. м, средняя цена на рынке нового строительства 50 698 рублей за кв. м.

В качестве источника информации для обзора использовались данные ПМЛС, выборка после обработки по вторичному рынку по состоянию на конец IV квартала составила 1 440 предложений, выборка по первичному рынку составила 734 предложения. Соотношение количества предложений на первичном и вторичном рынке сместилось в сторону предложений на первичном рынке и составляет 34% к 66%.

На конец III квартала 2016 года на рынке были представлены 1 891 объект на вторичном рынке и 785 объектов на первичном рынке, таким образом, в каждом из анализируемых сегментов рынка жилой недвижимости наблюдается снижение количества объектов.

Динамика цен на первичном и вторичном рынке представлена на следующем графике:

График 1. Динамика цен.jpg

Текущая ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми по состоянию на IV квартал 2016 года

В IV квартале 2016 года средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости города Перми составила 48 376 рублей за кв. м, что на 0,2% (или 116 руб. за кв. м) меньше чем в III квартале 2016 года. Совокупный объем предложения, на конец периода анализа, составил 1 440 штуки[1].

Изменения средних цен предложения за IV квартал 2016 года

В таблице №1 представлена динамика изменения цен в разрезе административных районов города. Динамика разнонаправленная, рост цен наблюдается только в Ленинском районе города. Наибольшее снижение цен, как в процентном, так и в абсолютном значении зарегистрировано в Орджоникидзевском районе города Перми.

 

Таблица 1

Район

Дзерж.

Индус.

Киров.

Ленин.

Мотов.

Орджон.

Свердл.

Цена по состоянию на IV квартал 2016года

52 556

51 958

42 762

63 790

49 870

39 082

52 283

Изменение цены по отношению 
к 
III кварталу в %

-0,1%

-1,2%

-0,8%

4,5%

-0,8%

-2,8%

-0,2%

Изменение цены по отношению 
к 
III кварталу в руб. за кв. м

-31

-653

-351

2 747

-380

-1 131

-86

В таблице №2 представлена динамика изменения цен в разрезе размера предлагаемых к продаже квартир. Наблюдается рост цен в 3х и более комнатных квартирах и снижение в 1-2-комнатных квартирах. Существенный рост по 4+-комнатным квартирам связан со значительно меньшим размером выборки по таким квартирам и большей волатильностью данного показателя. 

Таблица 2

Количество комнат

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Цена по состоянию на IV квартал 2016 года

52 056

46 792

46 169

47 265

Изменение цены по отношению к III кварталу в %

-0,7%

-1,3%

1,4%

6,0%

Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м

-342

-625

655

2 662

В таблице №3 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе административных районов и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 3 

Район

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Дзержинский

56 736

51 991

49 024

50 695

52 556

Индустриальный

56 009

51 849

48 144

53 740

51 958

Кировский

46 130

41 475

40 709

39 894

42 762

Ленинский

69 370

62 635

60 608

63 222*

63 790

Мотовилихинский

54 236

48 424

47 280

44 293

49 870

Орджоникидзевский

42 476

37 735

36 542

36 277*

39 082

Свердловский

57 011

49 954

49 940

50 273

52 283

В среднем по городу

52 056

46 792

46 169

47 265

48 376

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №4 представлена динамика изменения цен в разрезе ценовых зон города. Рост цен наблюдается только по 1 зоне. На прежнем уровне остаются цены во 2 и 4 зонах. По остальным зонам наблюдается снижение, при этом наибольшее снижение зарегистрировано по 7 зоне.

Таблица 4 

Район

Ценовая зона

1

2

3

4

5

6

7

Цена по состоянию на IV квартал 2016года

60 725

56 084

51 691

48 300

44 689

41 038

36 778

Изменение цены по отношению 
к 
III кварталу в %

3,2%

0,1%

-0,8%

0,0%

-1,6%

-1,3%

-3,9%

Изменение цены по отношению 
к 
III кварталу в руб. за кв. м

1 906

50

-410

9

-711

-552

-1 473

В таблице №5 рассматривается текущая ценовая ситуация на рынке в разрезе ценовых зон и количества комнат, цены представлены в руб. за кв. м:

Таблица 5 

Ценовая зона

Количество комнат

По всем размерам

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4+ -комн.

Зона 1

65 650

58 650

58 519

61 096

60 725

Зона 2

61 444

55 332

52 630

51 704

56 084

Зона 3

55 961

49 623

48 033

53 261

51 691

Зона 4

51 954

48 203

45 467

44 163

48 300

Зона 5

49 446

43 768

41 037

39 391

44 689

Зона 6

44 067

39 818

38 811

39 419

41 038

Зона 7

41 898

35 008

35 023

37 533*

36 778

В среднем по городу

52 056

46 792

46 169

47 265

48 376

* данные выборки содержат менее 5 объектов, и рассчитанное среднее значение имеет низкую надежность.

В таблице №6 отражены изменения цен на вторичном рынке в разрезе типов жилья:

Таблица 6

Тип жилья

ИП

ХР

БР

УП

СП

МС

ПГ

ЛП

Цена по состоянию на                  IV квартал 2016 года

58 533

46 705

44 930

50 020

48 276

46 329

37 683

49 590

Изменение цены по отношению к III кварталу в %

-1,8%

-1,8%

1,4%

-0,3%

-0,4%

-5,0%

-1,0%

1,5%

Изменение цены по отношению к III кварталу в руб. за кв. м

-1 059

-855

628

-163

-182

-2 448

-373

732

Снижение цен наблюдается во всех сегментах кроме ЛП и БР. Наибольшее снижение зарегистрировано в сегменте МС.

Изменение структуры предложения в IV квартале 2016 года

Изменение структуры предложения в разрезе административных районов города представлено в следующей таблице:

Таблица 7 

Район

Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук

Дзержинский

223

-20,9%

-59

Индустриальный

203

-14,7%

-35

Кировский

229

-40,4%

-155

Ленинский

52

2,0%

1

Мотовилихинский

283

-5,0%

-15

Орджоникидзевский

171

-48,3%

-160

Свердловский

279

-7,9%

-24

В целом по городу

1 440

-23,8%

-451

Наибольшее количество предложений по состоянию на конец IV квартала находятся в Мотовилихинском районе. В целом по городу наблюдался снижение объемов предложения на 23,8%. Наиболее существенное снижение предложения продемонстрировано в Орджоникидзевском и Кировском районах города Перми. Данная информация также представлена в форме диаграммы:

Рисунок 1

Рис 1. Структура предл. (адм. районы).jpg

Изменение структуры предложения в разрезе ценовых зон города представлено в следующей таблице:

Таблица 8 

Ценовая зона

Количество предложений по состоянию на конец IV квартала 2016 года, штук

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу в %

Изменение количества предложений по отношению к III кварталу, штук

Зона 1

91

-15,7%

-17

Зона 2

295

-7,8%

-25

Зона 3

161

-15,7%

-30

Зона 4