Объемы российского рынка зарубежной недвижимости в 2012 году повысятся до 15 млрд. долларов Печать
Пермские
02.05.2012 00:00

Готовы ли Россияне совершать сделки купли-продажи недвижимости за рубежом? Каким образом сказывается экономическая обстановка в Европе на настроения россиян в плане совершения сделок с недвижимостью? Тенденции развития рынка зарубежной недвижимости в России, механизмы покупки, основные тренды. Страны привлекательные с точки зрения инвестиций и «для жизни», выбор страны для ведения бизнеса за рубежом. На все эти вопросы специально для портала «Метросфера» ответил президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингел.

Прогнозы развития рынка зарубежной недвижимости на 2012 год

Влияние на покупательскую способность и предпочтения россиян в части покупке недвижимости за рубежом в 2011 году (особенно, во 2й половине) и в 1й половине 2012 года, окажут как свершившиеся события, так и те происшествия, которые только свершатся, причем это касается и экономисткой и политической сферы.

Среди основных событий (в недавнем прошлом / в недалеком будущем, в экономике / в политике), с точки зрения специалистов международного агентства недвижимости Gordon Rock, можно выделить следующие:

§ произошедшее с августа в падение курса рубля к доллару и евро, падение индекса РТС

§ кризис в зоне Евро: преддефолтное состояние Греции, серьезные опасения в отношении экономик Испании, Италии, Португалии, Кипра

§ ожидание «второй волны» мирового финансового кризиса

§ фактор «2012» (предвыборный фактор - исторически интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости растет в предвыборные годы; подобная ситуация была и в 2004, и в 2008 - и присутствует сейчас)

Вследствие перечисленных выше основных факторов, а также - ряда других второстепенных факторов, по нашим наблюдениям, можно выделить две разнонаправленные тенденции:

(1) С одной стороны, те россияне, относящиеся к среднему классу, которые на 2ю половину 2011 и 1ю половину 2012 планировали покупку недвижимости «для жизни» в Балканских странах, странах Южной и Восточной Европы, но не успели сделать это до момента ослабления рубля, сейчас заняли «выжидательную» позицию. Причины выжидательной позиции у этой категории покупателей - просты:

- во-первых, удачный момент для покупки упущен, поскольку курс рубля существенно ослаб;

- во-вторых, опасения в отношении наступления «второй волны» кризиса и свежие воспоминания о только что завершившейся «первой волне», говорят этой категории, что сейчас - не лучший момент для того, чтобы потратить свободные средства на такой предмет далеко не первой необходимости, как «дом за рубежом»;

- в-третьих, очевидная слабость экономик Балканских стран, а также стран Южной и Восточной Европы (в сравнении со странами, составляющими «базис» европейской экономики) ставит перед потенциальными покупателями вопрос: «а что если экономика страны, в которой я планирую купить недвижимость рухнет и вслед за этим снизится стоимость приобретенного мной объекта недвижимости?»

Эта тенденция, главным образом, справедлива в отношении массового сегмента российских покупателей зарубежной недвижимости, т.е. в отношении среднего класса. Основной характеристикой этой категорией покупателей зарубежной недвижимости является то, что, как правило, они приобретают недвижимость за рубежом «на последние свободные деньги». Как следствие, в период экономических потрясений эта категория покупателей, естественно, придерживает «последние свободные деньги» на «черный день», то есть покупательская активность снижается.

(2) С другой стороны, более состоятельная категория российских покупателей зарубежной недвижимости, наоборот, сейчас значительно активизировалась как на рынке жилой недвижимости, так и на рынке коммерческой / гостиничной недвижимости. Причин для такой активизации - несколько:

- во-первых, в периоды повышенной волатильности валютных и фондовых рынков, такие покупатели выбирают стратегически более устойчивые активы, которыми являются золото и недвижимость;

- во-вторых, в условиях стратегической неопределенности как в отношении будущего единой Евро-валюты, так и в отношении «безоблачности» будущего доллара, наиболее состоятельный класс опять же стремиться перевести значительную часть своих накоплений из «кэша» в недвижимость;

- в-третьих, фактор-2012 наиболее существенное психологическое влияние оказывает именно на наиболее состоятельный класс, а не на средний класс.

Эта тенденция, главным образом, справедлива в отношении более узкого, но значительно более состоятельного сегмента российских покупателей зарубежной недвижимости. Основной характеристикой этой категорией покупателей зарубежной недвижимости является то, что, как правило, эта категория приобретает недвижимость за рубежом «далеко не на последние деньги». При этом целью таких покупок не является приобретение недвижимости «для жизни», а является приобретение недвижимости с целью «сохранить». Ведь как иначе можно объяснить, покупку состоятельными россиянами сразу 5-10 просторных апартаментов в Лондоне или Нью-Джерси? Безусловно, такие покупки совершаются сейчас с одной целью - сохранить накопленное, приобретя пакет ликвидных объектов недвижимости, которые без особого труда можно будет продать после того, как ситуация на мировых рынках стабилизируется.

Как следствие, рост активности этой группы покупателей наблюдается только в отношении стран, обладающих сильнейшими экономиками, и в отношении городов / регионов, недвижимость в которых исторически имеет высокую ликвидность. Иными словами, основное свое внимание данная категория покупателей обращает на Великобританию, Германию, Францию, Австрию, Швейцарию и ряд штатов в США (Нью-Йорк, Нью-Джерси, Флорида, Калифорния).

Объем российского рынка зарубежной недвижимости

Вследствие совокупности этих факторов (внешне-мирового и внутри-российского) объем российского рынка недвижимости в 2011 году, по оценкам Международного агентства недвижимости Gordon Rock, вырос на 20-25% по сравнению с объемами 2010 года (15 млрд. долл в 2012 против 12 млрд. долл в 2011).

По нашему осеннему прогнозу, ослабление влияния фактора-2012, которое произойдет (как это было и в 2008, и в 2004) к весне следующего года, должно было привести к сокращению объемов российского рынка зарубежной недвижимости до объемов 2010 года, т.е. до 12 млрд.долларов.

Но все более пессимистичные настроения российских инвесторов в отношении будущего Евро и их явно выраженное стремление, не откладывая, перевести свои обесценивающие Евро-активы в европейскую недвижимость привели к пересмотру нашего прогноза на 2012 год - в сторону повышения - до 15 млрд.долларов (т.е. мы не прогнозируем в 2012 году снижения объема рынка в сравнении с 2011 годом).

ТОП-10 зарубежных стран, приобретаемых «для жизни»

Аналитики Gordon Rock составили топ-10 стран наиболее популярных у россиян с точки зрения покупки недвижимости «для жизни». Отметим, что доля таких сделок по отношению к сделками с зарубежной недвижимостью с целью получения инвестиций составляет 75%.

Выглядит рейтинг следующим образом:

ПозицияСтрана
1 Болгария
2 Германия
3 Черногория
4 Испания
5 США
6 Чехия
7 Латвия
8 Кипр
9 Турция
10 Франция

Станислав Зингель отметил, что относительно структуры спроса на зарубежную недвижимость «для жизни», можно выделить лидирующие в процентом соотношении сегменты рынка недвижимости. В первую очередь россияне приобретают апартаменты, что составляет 70% от общего числа сделок. 25% сделок приходится на сегмент частных домов и вилл и 5% на земельные участки.

Механизмы покупки недвижимости за границей

По словам президента Gordon Rock, подавляющее большинство сделок по покупке зарубежной недвижимости совершается по безналичному расчету.

Касательно кредитования сделок по покупке зарубежной недвижимости, доля покупок с использованием ипотеки в сделках «зарубежная недвижимость для жизни» составляет 30-40%; доля покупок с использованием кредитования в сделках «зарубежная недвижимость для инвестиций» составляет 80-90%.

Видение бизнеса за рубежом. Экономические основания, выбор стран

К параметрам, которые инвестору необходимо принимать во внимание, выбирая страну и тип недвижимости для инвестиций можно отнести следующие:

§ Уровня доходности объекта

§ Страновые риски: сила стабильность экономики в общем и сектора коммерческой недвижимости в частности - той страны, в которой планируется сделать инвестиции

§ Наличие гарантии получения долгосрочного стабильного дохода: наилучший способ гарантии получения дохода на долгосрочной основе - это наличие долгосрочных (10-15 лет) договоров аренды со стабильным арендатором; в идеале - договора, по которому арендатор не имеет права на одностороннее расторжение договора аренды или по которому арендатор облагается очень серьезным штрафом за досрочное расторжение договора

§ Возможность привлечения недорогого банковского финансирования на покупку объекта: использование недорогого (от 3%) долгосрочного (15-20 лет) кредита в размере 50-70% от стоимости объекта позволяет достичь доходность инвестиций в 1.5 - 2 раза большую, чем уровень рентной доходности

§ Ликвидность объекта + потенциал роста капитализации (стоимости объекта): возможность инвестора в течение достаточно короткого срока выйти из инвестиции (перепродать объект), как минимум, без потери стоимости и, как максимум, с существенной премией

§ Ликвидность объекта: возможность инвестора в течение достаточно короткого срока выйти из инвестиции (перепродать объект), как минимум, без потери стоимости и, как максимум, с существенной премией

§ 100% Hands-Off инвестиция (минимальная вовлеченность инвестора в управление бизнесом). Подавляющее большинство российских предпринимателей и топ-менеджеров, за два десятилетия капитализма в России сделавших состояния на благодаря своему упорному труду и предпринимательской «жилке», не хотят в своем инвестировании за рубежом «начинать с нуля» строительство бизнеса - наоборот, предприниматели и топ-менеджеры хотят за рубежом быть инвесторами, которые получают свой стабильный доход при минимальном личном вовлечении в управление бизнесом

§ Возможность получения ВНЖ благодаря инвестиции: возможность (благодаря осуществленной инвестиции в объект коммерческой недвижимости) для инвестора и членов его семьи получить ВНЖ (при наличии у инвестора такого желания) в стране, где сделана инвестиция.

По совокупности выше перечисленных критериев, лидируют по привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость европейские «гранды» - Германия, Великобритания и Франция. Причины этого аналитики Gordon Rock видят в следующем:

§ Эти страны обладают сильнейшими в Европе экономиками, с высоким уровнем защиты инвесторов, в том числе - и нерезидентов.

§ Секторы недвижимости этих стран прошли через мировой финансовый кризис без существенных потерь, объекты коммерческой недвижимости характеризуются высокой ликвидностью.

§ Благодаря доступности для россиян кредитования с фиксированными ставками от 3%, а также благодаря достаточно высокому и гарантированному долгосрочными договорами арендному доходу, инвесторы из России вполне могут рассчитывать на получение стабильного 8-14% годового дохода на вложенные инвестиции. Нельзя не упомянуть перспективы стабильного ежегодного роста стоимости недвижимости в этих странах (порядка 2-3% ежегодно), который также мультиплицируется благодаря «кредитному плечу».

Уровень инвестиционной грамотности российских инвесторов многократно вырос

В отношении зарубежной недвижимости, приобретаемой россиянами в инвестиционных целях, можно выделить основные мотивации:

§ приобретение недвижимости в расчете на существенный рост стоимости в среднесрочной перспективе

§ приобретение недвижимости, приносящей доход от сдачи в аренду

Безусловно, также имеет место и комбинация этих мотиваций, когда инвестор из России стремится приобрести недвижимость за рубежом, которая и приносит доход от сдачи в аренду, и обладает потенциалом роста стоимости в среднесрочной перспективе.

Мировой финансовый кризис и падение рынков недвижимости большинства стран не могли не сказаться на подходе россиян к инвестированию в зарубежную недвижимость. Можно констатировать, что уровень осмотрительности и инвестиционной грамотности российских инвесторов за последние два-три года многократно выросли.

Российские инвесторы все в большей степени ориентируются на инвестиции в недвижимость (как жилую, так и коммерческую), приносящую доход от сдачи в аренду, т.е. на инвестиции в арендный бизнес, приносящий стабильный и прогнозируемый доход.

Если 2-3 года назад более 80% инвестиционных сделок с недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас только в 30% инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 70% преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду.

По оценке Gordon Rock, в ближайшие годы подобная пропорция сохранится, т.е. большинство российских инвесторов будут совершать покупку инвестиционной недвижимости за рубежом, в первую очередь, в целях получения дохода от сдачи в аренду, а возможный рост стоимости приобретенной недвижимости будет для них «приятной добавкой».

Рейтинг доверия российских инвесторов

Наша компания по итогам проведенного в 2011 году исследования сформировало страновой рейтинг доверия российских инвесторов к зарубежной недвижимости. Лидерами рейтинга доверия российских инвесторов стали Германия, Великобритания и Франция. А вот Болгария, Испания и Черногория - столь популярные у тех россиян, кто покупает недвижимость «для жизни» - не попали даже в десятку стран, вызывающих доверие у инвесторов.

Исследование проводилось посредством опроса нескольких тысяч респондентов - как фактических, так и потенциальных инвесторов из России, которые только рассматривают для себя целесообразность инвестирования в недвижимость за рубежом. В качестве параметров для сравнения стран респонденты оценивали политические и экономические страновые риски, устойчивость сектора недвижимости, уровень законодательной защищенности интересов инвесторов, ликвидность недвижимости, а также принимали во внимание наличие системы страхования девелоперских проектов, возможность получения инвестором ВНЖ или упрощение для инвестора визового режима, наличие проектов с гарантированным рентным доходом, доступность ипотеки для россиян и ряд других параметров.

Лидерство Германии, Великобритании и Франции в рейтинге доверия российских инвесторов - неудивительно. Ведь эти страны - с сильнейшими в Европе экономиками, с высоким уровнем защиты инвесторов, в том числе - и нерезидентов. Секторы недвижимости этих стран прошли через мировой финансовый кризис без существенных потерь, объекты жилой и коммерческой недвижимости характеризуются высокой ликвидностью. Благодаря доступности для россиян ипотеки с фиксированными ставками от 3%, а также благодаря достаточно высокому и нередко гарантированному арендному доходу, инвесторы из России вполне могут рассчитывать на получение стабильного 10-15% годового дохода на вложенные инвестиции.

ТОП-10 зарубежных стран, приобретаемых «для инвестиций»

По оценкам Gordon Rock, ТОП-10 стран, вызывающих наибольшее доверие у российских инвесторов, инвестирующих в недвижимость за рубежом, т.е. популярных у россиян с точки зрения покупки недвижимости «для инвестиций», что составляет порядка 25% сделок:

ПозицияСтрана
1

Германия

2 Великобритания
3 Франция
4 Австрия
5 США
6 Италия
7 Кипр
8 Израиль
9 Чехия
10 Латвия

В ТОП-10 стран, инвестиции в недвижимость которых вызывают доверие у российских инвесторов, попали Австрия, США, Италия, Кипр, Израиль, Чехия и Латвия. При этом нахождение Кипра и Латвии в «десятке» стран, вызывающих доверие у инвесторов, в первую очередь, можно объяснить возможностью получения в этих странах ВНЖ при покупке недвижимости. Высокую позицию США в рейтинге можно объяснить тем, что, во-первых, резко возросшая активность инвесторов из Китая, Канады и Ближнего Востока на рынке недвижимости Америки не осталась незамеченной их российскими коллегами, а во-вторых, тем, что многие российские инвесторы имеют денежные активы в существенно подешевевших долларах, одним из оптимальных способов «ликвидации» которых является покупка американской недвижимости, не подешевевшей из-за ослабления доллара.

Отдельно Станислав Зингель обращает внимание на то, что страновой рейтинг доверия инвесторов существенно отличается от рейтинга спроса тех россиян, кто приобретает зарубежную недвижимость «для жизни», а не «для инвестиций». Так, Болгария, Черногория и Испания, многие годы занимающие лидирующие позиции в рейтинге недвижимости «для жизни», остались далеко за десяткой стран, пользующихся доверием у российских инвесторов. Единственной страной, которая заняла лидирующие позиции и в рейтинге «недвижимость для жизни» и в рейтинге «недвижимость для инвестиций», стала Германия.

Объяснить радикальные различия в рейтингах - достаточно просто. Ведь россияне, приобретающие недвижимость «для жизни», главным образом уделяют внимание следующим факторам: исторически-культурная близость страны, транспортная доступность, благоприятный визовый режим, возможность получения ВНЖ и ПМЖ. Нетрудно заметить, что этот набор критериев серьезно отличается от тех факторов, на основе которых решения принимаются инвесторами. Именно поэтому в Болгарии, Черногории и Испании россияне охотно покупают недвижимость для себя, но для инвестиций в недвижимость эти страны сейчас россиянами не рассматриваются.

 

Источник: портал "Метросфера"